Entrevista


O que fazer para não perder meu imóvel por Usucapião?

Advogada Dalimar Silva que trabalha com imóveis fala sobre o tema

Usucapião é uma forma de transmissão originária da propriedade, trata-se de uma Ação Declaratória
Usucapião é uma forma de transmissão originária da propriedade, trata-se de uma Ação Declaratória | Foto: Dali Silva

Manaus- Usucapião é uma forma de transmissão originária da propriedade, trata-se de uma Ação Declaratória, quando for realizado na esfera judicial, o magistrado reconhecerá o direito de aquisição daquele imóvel e após deferida a sentença, o adquirente deverá registrar o referido bem no Cartório de Registro de Imóveis, conforme se extrai do artigo 1.241 do Código Civil.

A grande novidade é que este procedimento pode ser feito nos cartórios, a depender da documentação, do tipo de modalidade de usucapião e se algum dos herdeiros não for menor ou incapaz. Portanto, quando houver a possibilidade de ser realizado no Cartório, o mesmo será denominado de Usucapião Extrajudicial ou Administrativo. Essa novidade passou a vigorar, a partir de 2016,  com a edição do Novo Código de Processo Civil, através do seu artigo 1.071. 

Desta forma, tal procedimento exige o acompanhamento de um advogado ou um defensor público;

O pedido deve ser iniciado com uma petição inicial (fundamentação), que será acompanhado de determinados documentos, dentre eles:

1. Ata notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;

2. Planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado. Alguns cartórios exigem ainda a confirmação desses dados por um síndico, no caso de condomínio;

3. Certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e do domicílio do interessado;

O objetivo da apresentação das certidões é verificar se há a posse mansa e pacífica do imóvel, boa fé, além da posse prolongada no mesmo. Esses são alguns dos requisitos para a concessão da Usucapião de um bem imóvel. Vale destacar que terras públicas não podem ser usucapidas (objeto de usucapião). E ainda precisa haver o animus domini (intenção/vontade de ser dono).


Interessante é destacar que tanto o Contrato de Locação de Imóveis como o de Comodato afastam a possibilidade de usucapir o imóvel que está sendo ocupado. Qual a diferença, portanto, desses dois contratos?

O contrato de comodato é um tipo espécie de ajuste de empréstimo, embora haja obrigações recíprocas entre as partes contratantes (como pagamento de água, luz, imposto predial etc), e o contrato de locação é dispendioso (paga-se um aluguel). Portanto, a principal diferença entre essas duas espécies é que o primeiro tem natureza gratuita e o segundo é oneroso. Mas, ambos possuem eficácia para evitar que o ocupante do imóvel invoque o Usucapião.

Nesse sentido, se o legítimo proprietário do imóvel requerer para si esse bem que esteja na posse de outrem, e esse venha alegar que não sairá dele por conta do decurso do tempo de ocupação, o ideal é que o proprietário envie notificações extrajudiciais, como uma carta registrada por exemplo, e isso servirá de comprovação de que a posse não é mansa e pacífica.

Em defesa da sua propriedade também poderá o proprietário ajuizar ações possessórias na esfera judicial, a fim de estabelecer comprovação de que aquela posse não possui o requisito primordial da Usucapião: posse mansa e pacífica.

Conclusão:

De forma muito prática, algumas pessoas pensam que a Usucapião pode ser concedida apenas pelo prolongamento ou decurso de tempo de uma ocupação do imóvel, mas na verdade esse é apenas um dos requisitos. Logo, esse bem pode ser protegido por meio da contratação prévia de Comodato ou de Locação. E ainda por meio de ações judiciais ou atos extrajudiciais que afastem a posse mansa e pacífica do bem imóvel.   

Lembre-se da máxima que nos inspira a seguir escrevendo nesse Portal: "Cidadão bem informado dificilmente será enganado". Portanto, busque orientação jurídica para preservar e defender seu direto.


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