Parte I
Muitas pessoas desconhecem os riscos de manter sua propriedade sem a devida regularização.
Isso é um problema que a grande maioria dos brasileiros enfrenta e precisa ser resolvido o quanto antes, pois as temeridades não inúmeras.
A lei determina, em seu artigo 1245 do Código Civil acerca da obrigatoriedade do Registro do Imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”. Tal determinação é consonante ao disposto no artigo 108 do Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. (grifo nosso)
Desta forma, para que haja a devida transferência de bens imóveis entre pessoas vivas, necessário se faz que, seja lavrada a escritura pública de compra e venda, no Cartório de Registro de Imóveis, com o pagamento das taxas (emolumentos) cartorárias e o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Para então haver a devida transferência de um imóvel ao seu comprador.
Não confundir o Contrato de Gaveta com o Registro! O primeiro é um documento que obriga as partes a efetivarem os compromissos pactuados (ex: forma de pagamento, quem vai arcar com os custos das transferências, previsão de penalidades nos casos de desistência por ambas as partes, dentre outras cláusulas), enquanto não se tem Escritura. A transmissão definitiva da propriedade só é concretizada com o Registro do referido Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Parte II- Legalize seu imóvel já! Evite riscos de perda da propriedade!
“Quem paga mal, paga duas vezes”, já diz o ditado! Quem adquire um imóvel, sem averiguar a documentação de propriedade, e o seu registro, poderá se deparar com algumas situações adversas, tais como:
A) Perder o imóvel porque o mesmo poderá ser registrado por outrem. É comum pessoas de má fé, venderem o mesmo imóvel para mais de um adquirente, por meio de Contrato de Gaveta (Instrumento Particular ou mesmo por Escritura Pública) e nesses casos, quem registrar primeiro o imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis leva vantagem. É claro, que a Justiça poderá intervir na situação, mas o desgaste e o risco são imensos.
B) Perder o imóvel por Usucapião, a legislação protege não apenas a Propriedade, mas também a Posse do Imóvel, portanto, nesse caso, um contrato de Locação ou mesmo de Comodato pode ilidir a chamada “posse mansa e pacífica”, que é um dos requisitos para se adquirir um bem por Usucapião. Vale destacar que há inúmeras modalidades de Usucapião existentes em nosso ordenamento jurídico, cada um possui determinadas condições, mas há alguns requisitos que são comuns a todas elas: 1) Posse mansa e pacífica (sem oposição) por determinado prazo estabelecido em Lei; 2) Animus Domini (intenção de agir como dono); 3) Posse contínua e de Boa Fé.
C) Sofrer Depreciação: Um bem sem a devida legalização, além de não ter a Segurança Jurídica, também fica depreciado, vez que pode perder até 35% doo valor de mercado. O adquirente ao comprar esse imóvel assume o risco de regularizá-lo posteriormente. Lembrando que há alguns imóveis que não poderão nunca obter regularização por usucapião por exemplo: imóveis construídos em locais proibidos (como infectados), ou que seja construído em uma APP (área de preservação ambiental) dentre outros casos.
D) Perder o imóvel para os herdeiros no caso do falecimento do autor da herança: com o falecimento do antigo proprietário, os herdeiros do vendedor podem buscar na justiça os direitos àquela propriedade, que embora tenha sido vendida pelo falecido, nunca tenha sido alterada a propriedade.
E) Não obter financiamento bancário: as instituições financeiras exigem o Registro do Cartório de Imóveis, para que seja liberado o financiamento do imóvel, esse fato poderá limitar as condições de compra pelo adquirente que necessita de um empréstimo bancário para efetivar a negociação.
Conclusão:
Considerando-se o disposto nos artigos 108 e 1.245, ambos do Código Civil Brasileiro, o Registro do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é condição de validade para a regularização/legalização do bem com valores acima de 30 (trinta) salários mínimos.
Tendo em vista os riscos de perda, e depreciação do bem, conforme fora mencionado no presente artigo, sugiro aos leitores que procurem orientação jurídica antes de adquirir um bem imóvel, ou mesmo tendo já adquirido, mas ainda não o tenha legalizado, que procure fazê-lo o quanto antes!!!
Para maiores esclarecimentos, entre em contato conosco.
Dalimar Silva (advogada OAB/AM 8159). Direito Civil: Direito de Família e Sucessões, e Regularização de Imóveis com atuação no âmbito Extrajudicial e Judicial podendo atuar em todo território nacional. Mestre e Especialista. Associada à ABA (Associação Brasileira de Advogados- Comissão de Direito Notarial e Registral) e associada ao IBDFAM (Instituto Brasileiro de Direito de Família). @dalimarsilvaadvogada; telefone de contato: (92) 98501-2098; site: dalimaradvogada.com.br
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